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福州房地产市场实地调研报告福州住宅库存压

发布时间:2019-10-09 21:31:15

  福州房地产市场实地调研报告:福州住宅库存压力最大时候或已过去

  研究结论:

  福州市固定资产投资、进出口、财政收入增速大幅回落。2012年一季度福州GDP增速11.1%,同比回落2.6个百分点。月福州固定资产投资增速32.4%,回落12.4个百分点;其中房地产投资增速38.4%,回落40.9个百分点。月进出口总额增速仅2.5%,回落22.6个百分点。月社会消费品零售总额增速17%,回落1.5个百分点。月福州市财政总收入(不含基金,即不含土地出让金)增长6.1%,回落18.7个百分点。 5月住宅销量创12年新高,成交均价企稳回升。2011年11月福州开始迎来降价潮,代表楼盘有仓山区的阳光城新界、华润橡树湾,晋安区的保利香槟国际、三盛国际公园等项目,降价幅度在10%左右。在降价潮及首套房贷利率下调等因素的刺激下,住宅成交量在12年3月大幅回升,5月更是创2012年新高,并成为2011年1月以来的次新高。销售的好转,导致成交均价也开始稳定回升。在2012年2月达到阶段性底部的12555元/平之后,5月成交均价回升至13140元/平。

  住宅库存压力最大时候或已过去。截至2012年5月,福州市区商品住宅库存约269万平米,较4月环比下降5.3%,这是11年以来首次出现的比较明显的回落。从库存去化周期来看,由于11年9月销售转入低迷,导致库存压力迅速攀升,并在今年年初达到历史高峰的38个月,但伴随月的销售回暖,库存压力也开始大幅减轻,目前已降至15个月,库存压力最大的时候或已过去。但目前的去化周期还处于历史比较高的水平,这仍是房价快速上涨的重要约束条件。

  低迷的土地市场对地方财政收入的压力开始显现。2010年福州全市土地出让金达到历史高点的416亿,之后便大幅下降,2012年月降幅更是达到83%。预计土地出让金的大幅回落将给福州财政收入带来很大压力,数据显示,2012年月福州全市土地出让金收入仅相当于同期财政收入(不含基金)14%,甚至低于08年水平,而10年高达103%,11年高达 52%。

  13年市区住宅上市量将大幅减少, 14年供应将面临严重不足。福州市区住宅用地在2010年成交面积达到历史高点,成交601万平米,但2011年降至311万平米,而12年月成交面积仅不足50万平米。我们预计2012年-2014年可上市的住宅量将依次递减,按照11年市区住宅销售面积约190万平米粗略测算,13年销售压力将较12年显着降低,14年供应将面临严重不足,福州房价在14年可能面临非常大的上涨压力。

  福州楼市政策动态:按揭贷款政策--首套房首付30%,利率仍是基准利率;二套房,仍然认房又认贷,首付60%,利率上浮10%。限购--仍严格执行福州11年10月出台的限购政策;其他--福州楼盘实地调研了解到,销售人员开始主动提示客户关于6月40个大中城市住房信息系统将联的政策风险。建议密切关注该政策,若严格实行,短期将对需求产生负面影响。

  行业风险提示: 40个大中城市住房信息系统联。

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